Milestone
Milestone——美元房企垃圾债回本
2022年的年度总结《2022年，做了一个垃圾佬》里提到我在2022年抄底了不少房企美元债，其中包括时代中国、雅居乐、宝龙地产、旭辉以及金地（最终投了的事这几只）。
国内的房地产行业在恒大暴雷后经历了起伏伏伏伏起伏伏伏伏伏伏伏伏伏伏伏伏。虽然捡的是垃圾债，价格也的确垃圾，但由于房企美元债投资门槛较高，因此资金的投入也是确实不少，不可避免地对整个资产组合造成了十分巨大的影响和回撤。
随着金地8月9日发布公告🪧美元债兑付资金汇出，最终录得兑3雷2的成绩，捡垃圾之旅到了第一个Milestone——回本。在这个节点，回测一下这波捡垃圾策略的收益率。
💲收益率
| 时间 | 债券名称 | 成交价（clean） | 兑付 | 展期 | XIRR | Comment |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022/4/13 | 时代中国 5.75% 2022/4/26 | 98.50 | ✅ | ❌ | 46.10% | 没想到2周时间收益如此高，但也是刀口舔血了，后面时代也雷💣了 |
| 2022/5/5 | 雅居乐集团 4.85% 2022/8/31 | 67.95 | ✅ | ❌ | 233.10% | 大概是最赚钱的一笔，奠定了这次捡垃圾的主要利润来源，但也造成了对于该策略的过度乐观。 |
| 2022/5/25 | 宝龙地产 4% 2022/7/25 | 60.00 | ❌ | ✅ | N/A | 第一次展期的时候没同意，血亏；第二次展期乖乖同意了，能拿回多少是多少吧😭，目前也等待重组方案过法庭&执行。因为成交价格高，也是亏得最多的一笔了。 |
| 2022/7/19 | 雅居乐集团 4.85% 2022/8/31 | 82.90 | ✅ | ❌ | 358.88% | 宝龙大概率要爆雷后，当时影响了雅居乐债券的价格，基于对雅居乐的了解加仓了一波，是这波捡垃圾策略收益率最高的一笔投资。 |
| 2022/10/9 | 旭辉控股集团 5.5% 2023/1/23 | 24.00 | ❌ | ❌ | N/A | 财报上的Cash都是骗人的，中债增都是烟雾弹，“五朵金花”也不过如此，不过因为价格足够垃圾，倒是亏损可控，熬一个周期试试。但不得不说，旭辉真的是垃圾，对违约的处理比宝龙还差，和逃废债差不多级别，连展期都懒得弄。 |
| 2022/9/27 | 金地永隆投资有限公司 4.95% 2024/8/12 | 67.95 | ✅ | ❌ | 29.87% | 2年时间，年化接近30%，从风险收益比来说还可以，但中间的起伏曾深跌到20+元，叠加万科都要自救的市场环境，金地债务其实也是十分繁重的，能兑付的确已经谢天谢地了。 |
其实22年8月雅居乐兑付后，捡垃圾策略就拿到了十分不错的成绩，但由于相对高价买入的宝龙爆雷，所以当时账面其实仍然是亏损状态。当时中债增等一系列“救房企”政策也让我高估了对房地产救市的决心，但由于宝龙爆雷心有余悸，所以目标标的还是把信用层级往上挪了更高一点点🤏到五朵金花和万科金地这类企业上，投了价格本就Price in了爆雷预期的旭辉和土储主要在一二线城市的金地。
虽然旭辉的爆雷是意料之中，但意料之外的还是他对违约债的处理，基本可以说是根本没处理，就是拖着，连当时同期爆雷地产债会做到的展期给早鸟fee都没搞，管理层可以说是“高瞻远瞩”，处置方式一步到位。😓 而金地也并非一帆风顺，五朵金花陆续爆雷的预期，市场对房地产的担忧加剧，让22年末金地美元债价格曾经跌到30左右，22年11月我也曾经尝试询价并挂单35美元加仓，但可惜最终没有成交：
随后金地集团董事长凌克突然宣布退休、万科传资金链问题、2024的债务偿付高峰期以及整个房地产价格不断崩盘，让金地在23年末再度经历了20-30左右的价格，但由于当时大部分资金放在美股上，虽然有作询价，但美元债价格很快回到50以上，基于投资组合安全度的考虑以及对中国经济、房地产、中国资产的不乐观预期还是放弃了这次抄底。
十分幸运目前金地顺利熬过了偿债高峰并兑付了该笔美元债，若将宝龙、旭辉直接核销到0，捡垃圾策略年化XIRR约为5.68%，而实际净收益也不过3万🔪的样子，em….好不好只能说见仁见智吧，但我自己认为这个收益率是十分不理想的，可能还不如把这笔钱平均按月定投纳指收益率来得好。当然，捡垃圾是一个熬周期的投资策略，能2年时间回本对于这个策略个人仍然感到满足，后续还要等待宝龙和旭辉重组方案的出台以及房地产整个行业持续很长时间的产能去化、去库存、房价去泡沫等一系列周期底部时期，熬一个十年试试看最终收益率有多少，到时候再写一篇，看看这篇是否已经是该策略的终点。😄
🚩总结
这次捡垃圾虽然极其幸运地没有损失还小赚了点，但还是要尊重市场，敬畏市场，不要盲目乐观，特别是周期向下时，便宜这把尺并不标准，谷底可能是万丈深渊。
至于房地产市场，我的看法是，现在一线城市的租售比实在太低，完全没有任何投资价值，要不通过通胀把租金涨上去（但经济和大家的收入并不允许），要不就是房价要跌到位了。刚需？租房就好，对于一线城市打拼的年轻人，我的忠告就是千万不要买，没生小孩的话按需求租个一房、两房，真的生孩子了去租两房三房，还能按工作地点就近租房减少通勤时间，把给银行的房贷利息和一步到位到两房三房的非实际需求拿这部分钱去提升生活质量、去玩，总比套在房子这种固定资产里面来得实在。